東京ベイ船橋ビビット2017-2016-2015-2014

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今、千葉習志野津田沼再開発

JR津田沼駅南口農地の再開発@奏の杜公園全面オープン(47)

JR津田沼駅南口前の,36ha もある広大な農地の造成工事もほぼ終わり,つぎつぎに大規模マンションが建ち始めている. 新しい街は,音楽が盛んな土地がらから,奏の杜(かなでのもり)と命名され,まもなく,計画人口約 7000人の街となる.
20160528_習志野市奏の杜2_奏の杜公園_谷津近隣公園_1032_DSC0313720160528_習志野市奏の杜2_奏の杜公園_谷津近隣公園_1032_DSC03138T
習志野市JR津田沼駅南口土地区画整理組合が実施する約35ha の土地区画整理事業費は,約 152億円にもなる. 地区内に整備した奏の杜公園(計画時の名前は,谷津近隣公園,2万2000m2),習志野市道00-101号線,都市計画道路3-4-8号線(約730m),3-419号線(約613m),習志野市立第一中学校グランド,中央消防署谷津分遣所用地約 1ha の土地償還費などとして,行政側の負担は 44億円(市負担額 21億円,国庫補助が 20億円,千葉県県補助金 3億円)を負担している.
20160528_習志野市奏の杜2_奏の杜公園_谷津近隣公園_1032_DSC0313920160528_習志野市奏の杜2_奏の杜公園_谷津近隣公園_1032_DSC03134T
計画人口約 7000人の街の想定納税義務者数は 4450人にもなり,習志野市には住民税や固定資産税として毎年16億円(現在は11億円程度)の税収が見込める.
20160528_習志野市奏の杜2_奏の杜公園_谷津近隣公園_1033_DSC0314220160528_習志野市奏の杜2_奏の杜公園_谷津近隣公園_1033_DSC03143
JR津田沼駅南口土地区画整理事業の大まかな造成工事が終わり,奏の杜まちびらきがおこなわれたのは,2013年4月13日(土)のことだった. 16m幅のプロムナード開通式もあわせておこなわれたが,その南端に位置する谷津近隣公園(奏の杜公園)の工事にはまだ手が付けられていなかった. まちびらきは,その谷津近隣公園を使っておこなわれた.
20160528_習志野市奏の杜2_奏の杜公園_谷津近隣公園_1033_DSC0314820160528_習志野市奏の杜2_奏の杜公園_谷津近隣公園_1033_DSC03152
その奏の杜(谷津から名称変更)の奏の杜公園(仮称谷津近隣公園)がオープンしたのは2016年4月だったが,芝の養生のため部分オープンだった. 全面的にオープンしたのは,2016年5月になってからだ.
20160528_習志野市奏の杜2_奏の杜公園_谷津近隣公園_1033_DSC0315020160528_習志野市奏の杜2_奏の杜公園_谷津近隣公園_1033_DSC03151
向かいの習志野市谷津小学校と谷津幼稚園の建て替え計画があり,その建て替えのための仮校舎を校庭に建設することから,暫定的に小学校の外部校庭として使う予定になっている. 運動会もココでおこなわれる. 小学校の校庭となると,ボールを使った授業も多いが,この奏の杜公園には道路と分離するためのフェンス(柵)が設置されていない. 今後,高いフェンスの設置工事がおこなわれるものと思われる...続きを読む

JR津田沼駅南口農地の再開発@谷津小学校前の道路拡張工事(46)

JR総武線津田沼駅南口側の,36ha もある広大な農地の造成工事が終わり,つぎつぎに大規模マンションが建ち始めている. まもなく,計画人口約 7000人の街となる.
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さらに,駅前のモリシア津田沼(習志野文化ホール)の南側の,習志野市立仲よし幼稚園跡地には,地上44階, 高さ約162m, 延床面積 8万8798.93m2, 総戸数 759戸(750戸から変更)の超高層タワーマンションが建設される予定になっている.
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新しい街は,音楽が盛んな土地がらから,奏の杜(かなでのもり)と命名された. 谷津地区の一部の住居表示名称も,2013年2月1日付けで習志野市奏の杜と変更されている.
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奏の杜の主要道路のひとつ,都市計画道路3-4-19号津田沼谷津線(JR津田沼駅前から国道14号へ向かう道路)約 613m の道路も,16m-19m と大幅に拡幅され,小学児童でも安全に通学できる道路となった. また,電線の地中化により,電柱がない見通しの良い街並みとなっている.
20140103_習志野市谷津5_谷津小学校_工事_1323_DSC0857120140103_習志野市谷津5_谷津小学校_工事_1323_DSC08568
しかし,都市計画道路3-4-19号津田沼谷津線の習志野市奏の杜から習志野市谷津に切り替わる谷津小学校前十字路交差点から南側(京成本線踏切方向)の道路は古い街となり,急に道路が狭くなっていて,通学路として安全が確保されているとはいえない状態だった.
20140503_習志野市谷津5_谷津小学校_工事_1422_DSC0773020140420_習志野市谷津5_谷津小学校_工事_1139_DSC05521
そこで習志野市は,谷津小学校校庭の東側と北側の一部を削って,道路(歩道)を拡幅をした.
20140420_習志野市谷津5_谷津小学校_工事_1140_DSC0552620140420_習志野市谷津5_谷津小学校_工事_1139_DSC05523
道路は完成したものの,もともと谷津小学校の中にあった電柱2本だけが残ってしまった. 道路の拡幅とあわせて電柱の移設をすればよっかたものを,予算がなかったためか電柱は若干傾いたまま約1年ほど放置されたままだった.
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再開発をおこなったJR津田沼駅南口土地区画整理組合に対して,道路や上下水道などの整備として,習志野市だけでも約22億円(国,県,市からの合計は約44億1000万円)の補助金を出している. 結局,習志野市が撤去工事をおこなったようだ.
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事件事故2015@習志野市谷津近隣公園整備工事疑惑(18)

JR津田沼駅は,日本の中心地JR東京駅から総武線快速線で28分(26.7km),JR秋葉原駅から総武線(乗り換えなし)で37分(25.3km),大手町駅≪T-09≫から東京メトロ東西線直通(相互乗り入れ)で34分(26.2km)と交通の便が良い場所だ.
20141122_習志野市津田沼1_JR津田沼駅_1521_DSC08755T20141122_習志野市津田沼1_JR津田沼駅_1521_DSC08751T
特に,JR総武線は津田沼駅始発の電車も多いため,数本待てば必ず座ることができる. このJR津田沼駅南口の農地で,JR津田沼駅南口特定土地区画整理事業を進めている. 開発面積は約 35ha にもなり,完成すれば計画人口約 7000人 の新しい街ができる.
20141122_習志野市谷津1_JR津田沼駅南口再開発_1521_DSC0874020141122_習志野市谷津1_JR津田沼駅南口再開発_1521_DSC08744
当初,施行期間は2007年度-2014年度までの約8年間だったが,谷津近隣公園などの工事の遅れなどから,2015年度までに変更されている. 開発地区の住所も,習志野市谷津から習志野市奏の杜に変更さた. 総事業費は,約152億円にもなる巨大プロジェクトとなっている.
20150314_習志野市奏の杜_奏の杜中央公園_1613_DSC0537120150314_習志野市奏の杜_奏の杜中央公園_1613_DSC05373
収支計画(資金計画)は,事業費 150億円の内,保留地処分金(土地売買金)が約 67億9000万円,行政からの補助金などが約 82億1000万円で進めていた.
20150314_習志野市奏の杜_奏の杜中央公園_1613_DSC0536820150314_習志野市奏の杜_奏の杜中央公園_1613_DSC05369
だが,当初予定よりも保留地(売買地)が高く処分できたことから,保留地処分金を約 102億7000万円,行政からの補助金などを約 47億3000万円に変更(2011年3月15日)している.
20150314_習志野市奏の杜_奏の杜中央公園_1613_DSC0537520150314_習志野市奏の杜_奏の杜中央公園_1613_DSC05374
また,習志野市立第一中学校(千葉県習志野市奏の杜1丁目)の同規模の面積(約5400m2)を確保するための費用,中央消防署谷津分遣所建て替え用地(約1200m2)と,区画整理地内へのガス供給設備(圧力を減圧する整圧器)用地(約88m2)を,習志野市が約 18億300万円で購入している.
20150314_習志野市奏の杜_奏の杜中央公園_1613_DSC05372T20150314_習志野市奏の杜_奏の杜中央公園_1613_DSC05374T
さらに,谷津近隣公園などの土地を31億3400万円購入している. 耐震性貯水槽やマンホールトイレ,井戸などの防災機能が含まれる多機能公園となる. 財政上一括で購入できないため分割払いをするが,その利息分約5億2500万円が含んでいる.
20150314_習志野市奏の杜_奏の杜中央公園_1613_DSC05380T20150314_習志野市奏の杜_奏の杜中央公園_1613_DSC05381T
開発前の農地約 35ha の固定資産税は年間 1000万円程度にしかならなかったが,今回の再開発が完了すれば,固定資産税や住民税などの税収入で年間10億-15億円にもなる. この増加分で谷津近隣公園取得費用は返済できる.
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だが,この谷津近隣公園で,ある疑惑が出ている...続きを読む

習志野市仲よし幼稚園跡地開発@習志野市JR津田沼駅前(2)

JR津田沼駅南口のモリシア津田沼(習志野文化ホール)南側に,平面駐車場とたばこ屋の小高商店があった. 駐車場の場所には1963年(昭和38年)に開園した習志野市立仲よし幼稚園があったが,幼稚園はわずか16年後の1979年(昭和54年)に廃園されていた.
20131118_習志野市津田沼1_仲よし幼稚園跡地_売却_マンション_01220130701_習志野市谷津1_仲よし幼稚園跡地_超高層_012
ここは,習志野市の市有地(面積は 7800.79m2)だったっところで,JR津田沼駅南口に近接する貴重な土地から,高い開発可能性を持つ土地となっている. そのようなことから,数年前からその立地特性を生かした開発が検討され,民間の資金を利用した事業を目指していた.
20141122_習志野市谷津1_仲よし幼稚園跡地_超高層_1520_DSC08732T20141122_習志野市谷津1_仲よし幼稚園跡地_超高層_1521_DSC08745
習志野市長は,売却益を新庁舎建設と公共施設の立て替えのために使うと説明している. 公募型プロポーザルにより,最優秀提案者として,三菱地所レジデンス(株)を代表者とする(株)三井不動産レジデンシャル野村不動産(株)による共同事業体を選定した.
▼小高商店とクルマの車庫(習志野文化ホールの指定駐車場)の解体が始まった.
20150314_習志野市谷津1_仲よし幼稚園跡地_超高層_1601_DSC0525720150314_習志野市谷津1_仲よし幼稚園跡地_超高層_1601_DSC05260
習志野市が設定した最低公募価格は 32億450万円(1坪あたり150万円)だったが,これに対して共同事業体は 56億円を提示した. だが,次点者であった,東京建物(株)は 70億9200万円を提示していた. なぜ審査委員会は、約15億円も高い額であった東京建物(株)を選定しなかったのか. 習志野市は議事録の提示を拒んでいる.
20150314_習志野市谷津1_仲よし幼稚園跡地_超高層_1604_DSC0528920150314_習志野市谷津1_仲よし幼稚園跡地_超高層_1604_DSC05287
計画されている建物は,総戸数750戸の免震対応超高層タワーマンションとなり,地上44階, 高さは 150.23m にもなる. 仮に,分譲平均価格が 5000万円とすると,総額375億円の販売価格となる. 売却額 56億円は安すぎるかもしれない.
20150314_習志野市谷津1_仲よし幼稚園跡地_超高層_1602_DSC0526620150314_習志野市谷津1_仲よし幼稚園跡地_超高層_1602_DSC05268
では,谷津小学校学区が社会問題化しているが,児童生徒の通学先(学区)はどうなるのだろうか...続きを読む

JR津田沼駅南口農地の再開発@フォルテの駐輪場は便利な件(45)

JR津田沼駅南口前の,36ha もある広大な農地の再開発が進んでいる. 新しい街は,音楽が盛んな土地がらから,奏の杜(かなでのもり)と命名された.
20140420_習志野市奏の杜_フォルテ_駐輪場システム_1119_DSC0546420140420_習志野市奏の杜_フォルテ_駐輪場システム_1120_DSC05474
JR津田沼駅南口近くの15街区には,ショッピングセンターの奏の杜フォルテ(千葉県習志野市奏の杜2丁目)が,2013年4月26日(金)にグランドオープンしている.
20140420_習志野市奏の杜_フォルテ_駐輪場システム_1121_DSC0548720140420_習志野市奏の杜_フォルテ_駐輪場システム_1116_DSC05437
奏の杜フォルテの名は,楽譜の強弱を表すフォルテ(強く)からネーミングされた.
20140420_習志野市奏の杜_フォルテ_駐輪場システム_1122_DSC0549120140420_習志野市奏の杜_フォルテ_駐輪場システム_1122_DSC05492
この奏の杜フォルテの前には,買い物客用の駐輪場がある. この駐輪場システムが便利だ. では,何が便利なのか...続きを読む

JR津田沼駅南口農地の再開発@谷津小学校前の道路拡張工事(44)

JR津田沼駅南口前の,36ha もある広大な農地の再開発が進んでいる. 新しい街は,音楽が盛んな土地がらから,奏の杜(かなでのもり)と命名された.
20130914_習志野市谷津5_谷津小学校_工事_1437_DSC0919520130914_習志野市谷津5_谷津小学校_工事_1411_DSC09154
奏の杜には,高層高層マンションのザパークハウス津田沼奏の杜(721戸)がすでに入居ずみで,さらにザレジデンス津田沼奏の杜(869戸)を建設している. その奏の杜の学区は,習志野市立谷津小学校(千葉県習志野市谷津5丁目)となる.
20130901_習志野市谷津5_谷津小学校_工事_1223_DSC0828520130914_習志野市谷津5_谷津小学校_工事_1411_DSC09152
谷津小学校は,国道14号(千葉街道)から,JR津田沼駅に向かうJR津田沼駅南北通路(習志野市都市計画道路3-4-19号線/習志野市津田沼谷津線)と習志野市道00-101 が交差する角地に位置する.
20131201_習志野市谷津5_谷津小学校_工事_1415_DSC0128820131201_習志野市谷津5_谷津小学校_工事_1415_DSC01290
1950年(昭和25年)1月に,津田沼小学校の谷津分校として開設し,1950年(昭和25年)4月に谷津小学校が誕生した. 現在の児童数は 858人, 26学級,学校の土地面積は 1万4143m2. 児童1人あたり面積は 16.48m2 と,習志野市内16小学校の中でいちばん狭い.
20131201_習志野市谷津5_谷津小学校_工事_1415_DSC0129920131201_習志野市谷津5_谷津小学校_工事_1415_DSC01297
しかしながら,再開発地の奏の杜内に巨大な高層マンションがつぎつぎに建てられ,このままの学区ならば,数年後には 2000人規模の児童をかかえるマンモス校となることが予想されている.
20131201_習志野市谷津5_谷津小学校_工事_1416_DSC0130220131201_習志野市谷津5_谷津小学校_工事_1416_DSC01304T
この場所は第一種住居地となっているため,建物の上限は 10m となる. 校舎は一部4階建てであるが,現時点においても建築基準法上適合しいな建物となっている.
20131201_習志野市谷津5_谷津小学校_工事_1416_DSC0130520131201_習志野市谷津5_谷津小学校_工事_1416_DSC01307
校舎は,すでに50年以上経過しているが,同じ場所に再建すると今よりも少ない児童数しか収容できなくなってしまう. この状態を回避するため,谷津幼稚園の一時移転と,第一中学校敷地内に高学年(5-6年生)用の新校舎を建設することを検討している. そもそも,奏の杜の7000人規模の開発であれば,小学校の新設が必要だったのではないかと指摘する不動産関係者もいる.
20131215_習志野市谷津5_谷津小学校_工事_1448_DSC0395320131215_習志野市谷津5_谷津小学校_工事_1449_DSC03960
JR津田沼駅南口農地再開発により,奏の杜地区の道路は大幅に拡幅されていたが,谷津小学校の前の津田沼谷津線の道路は狭く,通学する児童も危険な状態となっていた.
20140103_習志野市谷津5_谷津小学校_工事_1323_DSC0856920140103_習志野市谷津5_谷津小学校_工事_1323_DSC08566
そこで,谷津小学校グラウンドの道路側の一部を削り,道路の拡幅工事をおこなっていた.
20140103_習志野市谷津5_谷津小学校_工事_1323_DSC0857220140103_習志野市谷津5_谷津小学校_工事_1323_DSC08570T
グラウンドが削減される分を,隣接する民家の用地を取得することにより,学校の土地面積を維持させた. 習志野市は,この用地取得などに約3億円の予算を使った.
20140112_習志野市谷津5_谷津小学校_工事_1335_DSC0074320140112_習志野市谷津5_谷津小学校_工事_1335_DSC00746
すでに,道路の拡幅工事は完成しており,歩道も含めて 16m クラスの道路となった...続きを読む

JR津田沼駅南口農地の再開発@新たな医療モールが2014年夏オープン編(43)

JR津田沼駅南口前の,36ha もある広大な農地の再開発が進んでいる. 新しい街は,音楽が盛んな土地がらから,奏の杜(かなでのもり)と命名された.
20140420_習志野市奏の杜_医療モール_スポーツジム_1117_DSC0543920140420_習志野市奏の杜_医療モール_スポーツジム_1117_DSC05441
JR津田沼駅南口近くの15街区には,ショッピングセンターの奏の杜フォルテ(千葉県習志野市奏の杜2丁目)が,2013年4月26日(金)にグランドオープンしている. メディカルスクエア奏の杜クリニック(内科,消化器内科,脳神経外科,頭痛外来,乳腺外科)と,奏の杜デンタルクリニック(歯科)がオープンしている. 計画当初は,メディカルモール(内科&小児科,消化器科,婦人科,診療センター,歯科)としていた施設だ.
20140420_習志野市奏の杜_医療モール_スポーツジム_1117_DSC0544520140420_習志野市奏の杜_医療モール_スポーツジム_1118_DSC05456
同じ奏の杜15街区に,4階建ての(仮称)MFビル(千葉県習志野市奏の杜1丁目)の建設をおこなっている.
20140420_習志野市奏の杜_医療モール_スポーツジム_1118_DSC0545720140420_習志野市奏の杜_医療モール_スポーツジム_1118_DSC05458
ここにも,医療モールができる予定だ.では,どのような科目が予定されているのだろうか...続きを読む
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